Блог РЕМИОН

Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как согласовать

Редакция РЕМИОН

Снести стену, объединить кухню с комнатой, перенести мокрую зону — всё это перепланировка, и её почти всегда нужно согласовывать. Ошибка здесь стоит дороже, чем кажется: неузаконенные изменения мешают продать квартиру, а часть работ закон запрещает в принципе. Ниже — что считается перепланировкой, что менять нельзя категорически, как узаконить изменения и почему планировку важно решить до начала черновых работ.

Что считается перепланировкой, а что — нет

Важно различать перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое заносится в технический паспорт. Переустройство — перенос инженерных сетей и оборудования. И то и другое в большинстве случаев требует согласования.

Перепланировка: снос или перенос стен и перегородок, изменение площади комнат, расширение дверных проёмов, объединение помещений.
Переустройство: перенос газовой плиты, замена электроплиты на газовую, перенос мокрых зон, перенос инженерных коммуникаций.
Не требуют согласования: косметический ремонт, замена окон и дверей без изменения проёмов, перестановка сантехники в пределах того же помещения, сборка-разборка встроенной мебели.

Что менять нельзя категорически

Часть изменений не согласуют ни при каких условиях — они нарушают безопасность дома или соседей. Делать их «втихую» опасно и для вас, и для всего здания.

Сносить или штробить несущие стены — это угроза конструктиву всего дома.
Переносить кухню или санузел в комнату над жилыми помещениями соседей.
Объединять кухню с газом и комнату без плотной двери или проёма с дверью.
Демонтировать или зашивать вентиляционные короба, переносить общедомовые стояки.
Расширять санузел за счёт жилой комнаты или присоединять часть общего имущества (лестничные клетки, чердаки).

Почему это нужно решить до старта ремонта

Все решения по планировке принимаются до черновых работ. Если перенести стены и мокрые зоны, а потом выяснить, что согласовать это нельзя, придётся возвращать всё назад за свой счёт — а это самые дорогие переделки.

Где в ремонте чаще всего теряют деньги из-за поспешных решений — в материале про главные ошибки при ремонте, а общий порядок старта — в гайде с чего начать ремонт.

Как согласовать перепланировку: порядок действий

Процедура зависит от сложности изменений, но общая логика одинакова. Сначала проект, потом разрешение, и только затем работы — а в финале новый техпаспорт.

Закажите проект перепланировки в организации с допуском СРО (для изменений, затрагивающих несущие конструкции и инженерию).
Подайте заявление и проект в орган местного самоуправления или через профильный сервис госуслуг.
Получите разрешение до начала работ — это ключевой документ.
Выполните работы строго по согласованному проекту.
Сдайте работы приёмочной комиссии и оформите акт.
Внесите изменения в техпаспорт и ЕГРН.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Самовольная перепланировка — это не только штраф. Главные проблемы всплывают позже: при продаже, наследовании или ипотеке.

Административный штраф и предписание вернуть всё в исходное состояние за свой счёт.
Сложности с продажей: банки не дают ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Риск, что узаконить изменения «задним числом» не получится — и придётся демонтировать готовый ремонт.
Ответственность за ущерб соседям и дому, если вмешательство в конструктив привело к повреждениям.

Зафиксируйте перепланировку в ТЗ и договоре

Если ремонт включает перепланировку, это должно быть отражено в документах с исполнителем: какие работы выполняются, на основании какого согласованного проекта и кто отвечает за соответствие проекту.

Как грамотно описать работы — в гайде про техническое задание на ремонт, а что обязательно закрепить на бумаге — в материале про договор на ремонт.

Как помогает РЕМИОН

РЕМИОН — не доска объявлений и не бригада, а платформа, которая берёт на себя организацию и контроль сделки. Под вашу задачу мы подбираем проверенных мастеров, фиксируем состав работ, этапы, сроки и суммы в заказе до оплаты, а деньги резервируются и уходят исполнителю только после вашей приёмки. Каждый заказ сопровождается персональным менеджером, а спорные ситуации разбираются по публичным правилам спора — это работает для любого заказа, а не только для первого.

Как именно хранятся и движутся деньги — описано в разделе «Как движутся деньги», а порядок приёмки — в «Правилах безопасной сделки». Подбор для заказчика бесплатный: оставить заявку можно на главной странице. Если вы мастер и хотите получать такие заказы — загляните в раздел для мастеров. Работаем не только в столицах — см. ремонт по России.

Чек-лист перед перепланировкой

Понял, что из задуманного — перепланировка/переустройство, а что нет.
Убедился, что задуманное не входит в список запрещённого.
Заказал проект и получил разрешение до начала работ.
Зафиксировал перепланировку в ТЗ и договоре с исполнителем.
Запланировал внесение изменений в техпаспорт и ЕГРН после приёмки.

Частые вопросы

Какую перепланировку можно делать без согласования?

Без согласования допустимы изменения, не затрагивающие конфигурацию помещения и инженерные сети: косметический ремонт, замена окон и дверей без расширения проёмов, перестановка сантехники в пределах того же помещения, установка или разборка встроенной мебели. Снос и перенос стен, расширение проёмов, перенос мокрых зон согласовывать нужно.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?

Иногда да — через процедуру согласования «по факту», но только если изменения в принципе допустимы и не нарушают безопасность. Если работы затронули несущие конструкции или попали в список запрещённого, узаконить их не получится, и придётся демонтировать готовый ремонт за свой счёт. Поэтому согласование до старта почти всегда дешевле.

Чем грозит несогласованная перепланировка при продаже?

Банки, как правило, не выдают ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой, что резко сужает круг покупателей. Кроме того, возможен административный штраф и предписание вернуть помещение в исходное состояние. Всё это снижает цену и усложняет сделку.

Кто отвечает за соответствие работ согласованному проекту?

Ответственность стоит закрепить в договоре с исполнителем: какие работы выполняются и на основании какого проекта. На платформе РЕМИОН состав работ, этапы и суммы фиксируются в заказе до оплаты, деньги уходят мастеру только после вашей приёмки, а спорные ситуации разбираются по публичным правилам — это действует для каждого заказа.